Jakie prawa ma właściciel w przypadku bezumownego korzystania z nieruchomości?

Bezumowne korzystanie z nieruchomości to sytuacja, w której osoba zajmuje cudzy grunt lub lokal bez prawnego tytułu. Może to wynikać z różnych przyczyn, np. nieopuszczenia lokalu po wygaśnięciu umowy, parkowania na prywatnym terenie czy korzystania z cudzej nieruchomości w przekonaniu o posiadanym prawie.

Czym jest bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Bezumowne korzystanie z nieruchomości oznacza zajmowanie cudzej własności bez ważnej umowy lub innej podstawy prawnej. Może do niego dojść zarówno w złej wierze, gdy osoba wie, że nie ma do tego prawa (np. po rozwiązaniu umowy najmu), jak i w dobrej wierze, gdy korzystający nie zdaje sobie sprawy z naruszenia (np. mylnie sądząc, że nieruchomość jest jego własnością). Przykłady takich sytuacji to nieopuszczenie mieszkania po zakończeniu umowy najmu, użytkowanie prywatnej drogi bez ustanowienia służebności czy zajęcie sąsiedniego gruntu przy budowie ogrodzenia.

Jakie są konsekwencje bezumownego korzystania z nieruchomości?

Polskie prawo przewiduje kilka roszczeń, które właściciel może wytoczyć wobec osoby bezprawnie zajmującej jego nieruchomość:

1. Roszczenie o wydanie nieruchomości – zgodnie z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego właściciel ma prawo domagać się zwrotu nieruchomości, jeśli została bezprawnie zajęta. Jest to tzw. roszczenie windykacyjne, które pozwala właścicielowi odzyskać pełne władztwo nad swoim mieniem.
2. Roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń – na podstawie art. 222 § 2 KC właściciel może żądać zaprzestania działań naruszających jego własność, jeśli mimo braku tytułu prawnego użytkownik nadal korzysta z nieruchomości, np. regularnie parkuje na prywatnym terenie lub pobiera wodę z cudzej studni.
3. Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie – właściciel może dochodzić zapłaty za okres, w którym nieruchomość była wykorzystywana bez jego zgody. Duże znaczenie ma tu dobra lub zła wiara użytkownika. Jeśli działał w złej wierze, wynagrodzenie przysługuje za cały czas korzystania (art. 225 KC). Natomiast w przypadku dobrej wiary obowiązek zapłaty powstaje dopiero od chwili, gdy użytkownik dowiedział się o roszczeniu właściciela (art. 224 § 2 KC).

W przypadku lokali mieszkalnych zastosowanie ma art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, który nakłada na osobę zajmującą lokal obowiązek płacenia odszkodowania w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać z tytułu najmu.

Sposoby dochodzenia roszczeń

Właściciel może dochodzić swoich praw na dwa sposoby:

• Polubownie – skierowanie do osoby korzystającej z nieruchomości wezwania do zaprzestania naruszeń lub zawarcia umowy, np. najmu czy dzierżawy.
• Na drodze sądowej – jeśli polubowne rozwiązanie nie przyniesie skutku, właściciel może wnieść pozew do sądu. Właściwość sądu zależy od wartości roszczenia – do 100 tys. zł sprawę rozpatruje sąd rejonowy, powyżej tej kwoty sąd okręgowy. Pozew powinien zawierać m.in. dowody prawa własności (np. akt notarialny), informacje o naruszeniu oraz wysokość żądanej kwoty.

Jakie są terminy przedawnienia roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości?

Właściciel musi pamiętać, że roszczenia związane z bezumownym korzystaniem z nieruchomości ulegają przedawnieniu. Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego podstawowy termin przedawnienia wynosi 6 lat, a w przypadku roszczeń związanych z działalnością gospodarczą – 3 lata. Koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego. Jeżeli właściciel odzyska nieruchomość, okres przedawnienia ulega skróceniu do jednego roku (art. 229 § 1 KC).

Długotrwałe bezumowne korzystanie z nieruchomości może prowadzić do zasiedzenia – jeśli posiadacz działał w dobrej wierze, staje się właścicielem po 20 latach, a jeśli w złej wierze – dopiero po 30 latach (art. 172 KC).

Bezumowne korzystanie z nieruchomości daje właścicielowi prawo do żądania jej zwrotu, wynagrodzenia za użytkowanie oraz przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Jeśli polubowne rozwiązanie nie przynosi efektu, konieczne może być postępowanie sądowe, jednak należy pamiętać o terminach przedawnienia. W skrajnych przypadkach długotrwałe korzystanie może prowadzić do zasiedzenia, dlatego warto jak najszybciej podjąć odpowiednie kroki prawne.

Kancelaria BeLaw. Radcy Prawni oferuje kompleksową pomoc prawną w dochodzeniu roszczeń związanych z bezumownym korzystaniem z nieruchomości, pomagając właścicielom w skutecznym zabezpieczeniu ich prawa.