Wada prawna nieruchomości – kompletny przewodnik dotyczący wad fizycznych i prawnych

Nieruchomości

01Sie

Nieruchomości należą do rzeczy szczególnego rodzaju i dzielą się na 3 podstawowe kategorie – nieruchomości gruntowe, budynkowe oraz lokalowe. Okazuje się, że mogą one być tak samo wadliwe, jak rzeczy ruchome, przy czym możemy wyróżnić tutaj zarówno wady fizyczne, jak i prawne.

Wady fizyczne i prawne

Prawo cywilne wyróżnia dwa rodzaje wad rzeczy:

  • fizyczne – polegające na materialnym mankamencie danego przedmiotu, który z reguły obniża jego wartość rynkową,
  • prawne – polegające na niezgodności statusu prawnego danej rzeczy ze stanem rzeczywistym.

Obie wady mogą pojawić się w zasadzie w każdym momencie i dotyczą zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości. Jeśli już powstaną osoba uprawniona ma wówczas prawo żądać ich usunięcia od poprzedniego właściciela, o ile oczywiście takie roszczenie nie uległo już przedawnieniu.

Wady odgrywają szczególną rolę w przypadku umów sprzedaży. Zgodnie z treścią art. 5561 §1
Kodeksu cywilnego wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

  • nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
  • nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
  • nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
  • została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Stosownie do powyższej regulacji sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego m.in., jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy. Przy ocenie, czy rzecz ma wady decydujące znaczenie ma zatem kryterium funkcjonalne związane z jej przeznaczeniem oraz użytecznością.

Wady prawne nieruchomości

Nieruchomości mogą posiadać wady prawne, zgodnie z treścią art. 5563 KC rzecz dotknięta jest wadą prawną, jeżeli stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. W przypadku sprzedaży prawa wada prawna może również polegać na nieistnieniu prawa. Pozostałe wady stanowią wady fizyczne. Przykładem wady prawnej nieruchomości może być np. obciążenie jej hipoteką lub służebnością, o której nie wiedział kupujący w chwili podpisywania umowy sprzedaży.

Wady prawne nieruchomości mogą wynikać z celowego lub niezamierzonego działania sprzedawcy. Za podstępne zatajenie wady jest uważane takie umyślne działanie sprzedawcy, które ma na celu utrudnienie wykrycia wady przez kupującego. Będzie to zatem ukrycie lub zamaskowanie wadliwości, a co najmniej sytuacja, w której sprzedawca, wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej kupującego W konsekwencji nie jest możliwe uznanie, że doszło do podstępnego zatajenia wady, gdy sprzedawca o wadzie nie wiedział. Odmiennej oceny nie może uzasadniać ustalenie, że o wadzie wiedział producent pojazdu, który jednakże tejże informacji sprzedawcy nie przekazał.

Skutki prawne wady prawnej nieruchomości

Wada prawna nieruchomości może prowadzić do różnych skutków. Jeśli sprzedaż gruntu, budynku lub lokalu nastąpiła z osobą nieuprawnioną do takiej transakcji to wówczas nie doszło w ogóle do przejścia prawa własności na rzecz kupującego. W przypadku innych wad (np. zatajenia istnienia ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość) cała transakcja może być ważna, jednak kupującemu przysługują wówczas roszczenia z tytułu rękojmi, które powinien kierować do sprzedawcy.

Ostateczne skutki, które wywołuje wada prawna nieruchomości zależą w dużej mierze również od stron danej transakcji. Niewykluczone jest, że wada nie ma znaczenia dla kupującego i zwyczajnie nie będzie on wysuwał żadnych roszczeń względem poprzedniego właściciela.

Rękojmia za wady prawne

Zgodnie z treścią art. 557 i 560 KC sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Kupujący nie może jednak odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady.

Kupujący w oparciu o art. 560 KC ma do wyboru alternatywnie: odstąpienie od umowy (uprawnienie niweczące), co realizuje się przez złożenie sprzedawcy stosownej treści oświadczenia woli, i to w taki sposób, by sprzedawca mógł zapoznać się z jego treścią. Drugie uprawnienie to zatrzymanie rzeczy wadliwej, jednakże za cenę stosownie obniżoną do ceny ustalonej w umowie. Dwa uprawnienia – wymiana przy rzeczach oznaczonych co do gatunku i naprawa przy wyprodukowanej przez sprzedawcę rzeczy oznaczonej co do tożsamości – wynikają z art. 561 KC. Prawo wyboru między wymienionymi uprawnieniami jest prawem kształtującym, dokonanie wyboru wiąże kupującego.

Jeżeli z powodu wady prawnej rzeczy sprzedanej kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, może on żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, a w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy, zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł z nich korzyści, a nie otrzymał ich zwrotu od osoby trzeciej, oraz zwrotu kosztów procesu. Nie uchybia to przepisom o obowiązku naprawienia szkody na zasadach ogólnych.

Roszczenia kupującego z tytułu jakiejkolwiek wady nieruchomości ulegają przedawnieniu. Pamiętajmy, że bieg terminu przedawnienia roszczenia związanego z wadą prawną gruntu, budynku lub lokalu rozpoczyna się od dnia, w którym kupujący dowiedział się o istnieniu wady, a jeżeli kupujący dowiedział się o istnieniu wady dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej – od dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne.

Rola sądu w sprawach wad prawnych

Kupujący może próbować dochodzić swoich praw wynikających z rękojmi na drodze sądowej, jak i pozasądowej – tak naprawdę wybór każdej z tych opcji zależy tylko od niego. W praktyce nowi nabywcy nieruchomości korzystają najpierw z próby ugodowego rozwiązania sporu, dopiero zaś, gdy nie przyniesie to oczekiwanych skutków kierują sprawę na drogę postępowania sądowego.

Właściciel, któremu przysługują roszczenia wynikające z rękojmi za wady prawne nieruchomości może żądać ich usunięcia poprzez złożenie pozwu o zapłatę odpowiedniej kwoty pieniężnej albo pozwu o odstąpienie od umowy. W zależności od wartości przedmiotu sporu sprawa powinna być skierowana do sądu rejonowego (gdy WPS nie przekracza 75 000 zł) albo do sądu okręgowego (gdy WPS przekracza 75 000 zł). Sądem właściwym będzie sąd miejsca zamieszkania pozwanego. Od pozwu należy uiścić opłatę sądową w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu – jeśli powoda nie stać na jej opłacenie zawsze może wnioskować do sądu o zwolnienie go od kosztów sądowych w całości lub części.

Sąd po przeprowadzeniu rozprawy (w tym postępowania dowodowego) rozstrzygnie czy roszczenia powoda zasługują na uwzględnienie i wyda stosowny wyrok. Z reguły postępowania tego rodzaju, które toczą się przed sądami I instancji trwają ok. 6-12 miesięcy (zdarzają się oczywiście sprawy rozpatrywane zarówno szybciej, jak i wolniej). Pamiętajmy jednak, że od takiego orzeczenia każda ze stron może odwołać się wnosząc apelację do sądu II instancji.

Podsumowanie

Wada prawna nieruchomości oznacza niezgodność stanu prawnego gruntu, budynku lub lokalu z rzeczywistością, o której nie wiedział kupujący w trakcie zawierania umowy sprzedaży. Jeśli nieruchomość będzie obciążona taką wadą to kupującemu przysługują konkretne roszczenia z tytułu rękojmi – wskazane w odpowiednich przepisach Kodeksu cywilnego. Wada prawa nie będzie zawsze przesądzała o nieważności transakcji, której przedmiotem jest nieruchomość, czasami nawet nie wymaga podejmowania żadnych kroków prawnych (o ile nie przeszkadza kupującemu i nie utrudnia mu korzystania z nabytej nieruchomości).

Podstawy prawne

  • Art. 5561, 5563, 557, 560, 568, 574, 576 KC

Potrzebujesz pomocy?

Andrzej Jakubowski

radca prawny, Partner Zarządzający

[email protected] +48 792 772 210

Mogą Cię zainteresować

Jak ustalić właściciela działki bez księgi wieczystej?

Jak ustalić właściciela działki bez księgi wieczystej?

Co oznacza wydanie nieruchomości?

Co oznacza wydanie nieruchomości?
wszystkie wpisy