Co oznacza wydanie nieruchomości?

03Sie

Pojęcie wydania nieruchomości pojawia się przede wszystkim przy umowie sprzedaży, darowizny, najmu i dzierżawy. Co dokładnie oznacza ten termin i z jakimi obowiązkami jest on związany?

Rodzaje nieruchomości i umowy z nimi związane

Zgodnie z treścią art. 46 §1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Tak naprawdę nieruchomości są rzeczami, które co do zasady mogą być przedmiotem obrotu gospodarczego.

Zdecydowana większość umów, których przedmiotem są nieruchomości dotyczy ich sprzedaży, darowizny, oddania w najem lub dzierżawę. Szczególny charakter takich rzeczy uwidacznia się w tym, że kontrakty obejmujące nieruchomości powinny być sporządzane w formie aktu notarialnego (nie dotyczy to jednak umów najmu i dzierżawy, które powinny przybrać formę pisemną).

Jeśli przedmiotem zobowiązania jest jakakolwiek nieruchomość to zawsze będziemy mieli tutaj do czynienia z jej wydaniem w ręce uprawnionego. Wydanie jest formą rzeczywistego przekazania władztwa nad rzeczą nieruchomą, co może przejawiać się w różnych kształtach w zależności od tego z jaką dokładnie nieruchomością mamy do czynienia. Przykładowo jeśli przedmiotem umowy sprzedaży jest lokal to wydanie nieruchomości odbywa się najczęściej poprzez wręczenie kluczy do mieszkania. Przy nieruchomościach gruntowych takie czynności nie zawsze są wymagane.

Do innych rodzajów umów związanych z posiadaniem nieruchomości należą zastaw, dzierżenie oraz użytkowanie. Na podstawie ww. kontraktów również dochodzi do wydania nieruchomości na rzecz uprawnionej osoby.

Umowa sprzedaży nieruchomości a wydanie nieruchomości

Wydanie nieruchomości przy umowie sprzedaży nie stanowi obligatoryjnego elementu takiego kontraktu – jeśli w umowie nie znajdzie się zapis odnoszący do tej czynności to i tak zobowiązanie będzie ważne i skuteczne. Co ciekawe wydanie nieruchomości nie musi tutaj następować do rąk nabywcy, ale innej osoby np. wskazanej przez kupującego.

Wydanie nieruchomości może nastąpić zarówno przed finalizacją całej sprzedaży, jak i w określonym czasie już po podpisaniu umowy (np. w ciągu następnego miesiąca lub po zapłacie połowy albo całości ceny przez kupującego). Jak była o tym mowa wcześniej wydanie wiąże się najczęściej z przekazaniem kompletu kluczy do budynku lub mieszkania, a także poinformowaniu kupującego o dokładnej lokalizacji nieruchomości.

Podobna sytuacja ma miejsce przy umowie darowizny, przy czym wydanie nieruchomości następuje tutaj co do zasady na rzecz obdarowanego. Formy wydawania gruntów, budynków lub lokali są identyczne jak przy umowie sprzedaży.

Dosyć istotną kwestią jest, że wydanie nieruchomości nie dotyczy tylko sytuacji, w których dochodzi do przekazania takiej rzeczy w ręce jednej osoby. Jeśli kupujący lub obdarowany otrzyma tylko część nieruchomości, a dokładniej udział w jej prawie własności, to także powinien zostać wprowadzony w stan posiadania nieruchomości przez sprzedawcę lub darczyńcę.

Umowa najmu / dzierżawy a wydanie nieruchomości

W przypadku najmu i dzierżawy nieruchomości wydanie jej w ręce najemcy lub dzierżawcy jest równie istotne. Osoba, która będzie korzystała z cudzej nieruchomości ma prawo do jej używania zgodnie z zasadami ustalonymi w umowie najmu lub dzierżawy. Wydanie gruntu, budynku lub lokalu nie oznacza tutaj jednak przejścia prawa własności na rzecz drugiej strony zobowiązania, lecz umożliwienie jej faktycznego władztwa nad rzeczą. Przy najmie i dzierżawie nie dochodzi do przejścia prawa własności, ponieważ ono cały czas trwa przy wynajmującym lub wydzierżawiającym.

Kwestia wydania nieruchomości w ręce najemcy lub dzierżawcy nie musi być obowiązkowo ujęta w zawartej umowie. Jeśli brak będzie takiego zapisu to kontrakt nie stanie się przez to nieważny lub nieskuteczny – będzie po prostu trwał nadal z domniemaniem, że najemca lub dzierżawca weszli już w stan posiadania danej nieruchomości. Wydanie w najem lub dzierżawę może odbyć się przy tym zarówno przed podpisaniem umowy, jak i w terminie późniejszym już po sfinalizowaniu całej transakcji.

Wydanie nieruchomości a prawo budowlane

Specyficzną formą wydania nieruchomości jest przekazanie władztwa nad taką rzeczą przy całkowicie nowych budynkach i lokalach. W tym zakresie w grę wchodzić będą bowiem przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Wydanie nowej nieruchomości wiąże się z koniecznością uprzedniego uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Zgodnie z treścią art. 55 Praw budowlanego przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:

na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii: V, IX-XVI, XVII – z wyjątkiem warsztatów rzemieślniczych, stacji obsługi pojazdów, myjni samochodowych i garaży do pięciu stanowisk włącznie, XVIII – z wyjątkiem obiektów magazynowych: budynki składowe, chłodnie, hangary i wiaty, a także budynków kolejowych: nastawnie, podstacje trakcyjne, lokomotywownie, wagonownie, strażnice przejazdowe i myjnie taboru kolejowego, XX, XXII – z wyjątkiem placów składowych, postojowych i parkingów, XXIV – z wyjątkiem stawów rybnych, XXVII – z wyjątkiem jazów, wałów przeciwpowodziowych, opasek i ostróg brzegowych oraz rowów melioracyjnych, XXVIII-XXX – o których mowa w załączniku do ustawy;
zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego;
przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli, może on w pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego określić warunki użytkowania tego obiektu albo uzależnić jego użytkowanie od wykonania, w oznaczonym terminie, określonych robót budowlanych. Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że obiekt budowlany spełnia wymagane prawem warunki, pomimo niewykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem, w wydanym pozwoleniu na użytkowanie może określić termin wykonania tych robót.

Spory sądowe dotyczące wydania nieruchomości

Wydanie nieruchomości czasami wiąże się niestety z koniecznością uczestnictwa w postępowaniu sądowym. Będzie tak, gdy właściciel nieruchomości nie chce jej wydać innej uprawnionej osobie zgodnie z postanowieniami zawartej umowy albo gdy sam nie może odzyskać należnego mu władztwa nad nieruchomością. W takich sytuacjach jedynie sąd może rozstrzygnąć o tym czy i na jakich zasadach należy wydać nieruchomość oznaczonej osobie. Pamiętajmy, że samowolne podejmowanie decyzji w zakresie wydawania nieruchomości wbrew woli prawowitego właściciela jest naruszeniem prawa i może skończyć się odpowiedzialnością odszkodowawczą naruszającego.

Zgodnie z treścią art. 38 Kodeksu postępowania cywilnego powództwo o:

własność lub inne prawa rzeczowe na nieruchomości,
posiadanie nieruchomości,
roszczenia wynikające z art. 231 Kodeksu cywilnego (wzniesienie budynku na cudzym gruncie),
roszczenia wynikające z art. 224-228 i art. 230 Kodeksu cywilnego, o ile są związane z nieruchomością

– wytacza się wyłącznie przed sąd miejsca położenia nieruchomości, przy czym jeżeli przedmiotem sporu jest służebność gruntowa, właściwość oznacza się według położenia nieruchomości obciążonej. Właściwość powyższa rozciąga się na roszczenia osobiste związane z prawami rzeczowymi i dochodzone łącznie z nimi przeciwko temu samemu pozwanemu. Sąd właściwy może na zgodny wniosek stron przekazać sprawę innemu sądowi równorzędnemu, jeżeli przemawiają za tym względy celowości.

W sprawach o wydanie nieruchomości posiadanej bez tytułu prawnego lub na podstawie tytułu innego niż najem lub dzierżawa wartość przedmiotu sporu oblicza się przyjmując, stosownie do rodzaju nieruchomości i sposobu korzystania z niej, podaną przez powoda sumę odpowiadającą trzymiesięcznemu czynszowi najmu lub dzierżawy należnemu od danego rodzaju nieruchomości.

W przypadku pozytywnego zakończenia danej sprawy sądowej, tj. nakazania przez sąd wydania nieruchomości określonej osobie, jeśli nie dojdzie do przekazania faktycznego władztwa nad gruntem, budynkiem lub lokalem, uprawniony może domagać się tego poprzez działania komornika. Zgodnie z treścią art. 1046 §1 KPC jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość lub statek albo opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie.

Podsumowanie

Wydanie nieruchomości stanowi czynność faktycznego udostępnienia nieruchomości oznaczonej osobie i wynika najczęściej z faktu zawarcia umowy (sprzedaży, dzierżawy, darowizny lub najmu). Wydanie nie jest czynnością prawną, stąd żaden przepis nie wskazuje na to w jakiej formie powinno ono nastąpić. W praktyce przekazanie kluczy do nieruchomości lub wskazanie miejsca jej dokładnego położenia jest wystarczające do tego, aby uznać, iż w danym przypadku doszło do wydania nieruchomości. Jeśli wbrew obowiązkowi określona osoba nie chce wydać nieruchomości, uprawniony może dochodzić swoich praw przed sądem.