Jakie zobowiązania i prawa wynikają z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest zobowiązaniem do zawarcia definitywnej umowy sprzedaży w przyszłości. Stanowi ona niejako formę zabezpieczenia przyszłej transakcji zarówno dla kupującego jak i sprzedawcy. Zapraszamy do lektury artykułu o skutkach zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Co trzeba wiedzieć o skutkach prawnych umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?

Podstawowym skutkiem prawnym umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest zobowiązanie się stron do zakupu określonej nieruchomości gruntowej, budynkowej lub lokalowej w przyszłości. Taką sytuację możemy porównać do rezerwacji danej nieruchomości.

Umowa przedwstępna nie powoduje przejścia prawa własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego. Jej celem jest powstanie zobowiązania do zawarcia innej oznaczonej umowy w przyszłości określonej mianem umowy przyrzeczonej albo umowy definitywnej.

Umowa przedwstępna może zawierać w sobie wszystkie elementy przyszłej umowy sprzedaży. W praktyce bardzo często odnajdziemy w niej cenę sprzedaży danej nieruchomości a także inne prawa i obowiązki zarówno po stronie kupującego jak i sprzedawcy.

Co trzeba wiedzieć o skutkach finansowych umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?

Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości bardzo często wiąże się z obowiązkiem zapłaty zaliczki albo zadatku, które zaliczane są na poczet przyszłej ceny sprzedaży. Stanowią one formę zabezpieczenia finansowego dla sprzedawcy i mają zagwarantować, że kupujący nie zrezygnuje z zakupu w przyszłości.

Zapłata zadatku lub zaliczki może nastąpić w dowolnie wybranym momencie przez strony, tj. zarówno tuż po podpisaniu umowy przedwstępnej, jak i w określonym terminie ale jeszcze przed podpisaniem umowy przyrzeczonej. Teoretycznie kupujący mogą nawet uiścić całą cenę zakupu nieruchomości, jednak w praktyce taka sytuacja oznaczałaby, że umowa przedwstępna była po prostu niepotrzebna.

Pamiętajmy, że zaliczka nie daje gwarancji sfinalizowania całej transakcji, ponieważ każda ze stron może wycofać się ze swojego zobowiązania i zażądać zwrotu zapłaconej kwoty. Przy zadatku sytuacja jest zupełnie inna, zgodnie bowiem z regulacją zawartą w treści art. 394 §1 Kodeksu cywilnego strona przyjmująca zadatek ma prawo zachować zadatek, jeśli druga strona odstępuje od realizacji umowy. Jeśli to strona przyjmująca zadatek odstąpi od wykonania umowy, to wpłacający ma prawo żądać wypłaty dwukrotności otrzymanego zadatku.

Strony umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie są tak naprawdę zobowiązane do zapłaty jakiejkolwiek kwoty pieniężnej. Jeśli wspólnie ustalą, że zadatek lub zaliczka nie są potrzebne to wówczas nie dojdzie do powstania jakichkolwiek skutków finansowych – w umowie może przy tym pojawić się zapis, że ostateczna cena sprzedaży nieruchomości zostanie ustalona dopiero w treści umowy przyrzeczonej.

Niezależnie od możliwości zastosowania zadatku lub zaliczki strony umowy przedwstępnej mogą zastosować w niej regulacje odnoszącą się do kar umownych. Jeśli którakolwiek z nich nie zechce sfinalizować transakcji będzie odpowiedzialna za zapłatę stosownej kwoty pieniężnej na rzecz drugiego kontrahenta. Wprowadzenie kar umownych również nie jest obowiązkowe, przy czym warto zaznaczyć, że mogą one funkcjonować niezależnie od postanowień dotyczących zaliczek i zadatków. W sumie w umowie przedwstępnej mogą więc pojawić się jednocześnie zaliczka, zadatek i kara umowna.

Jakie konsekwencje ponosi strona, która nie wykonała umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?

Czasami zdarza się, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie zostanie wykonana, tj. jedna ze stron lub obie z nich nie chcą, bądź nie mogą zawrzeć umowy przyrzeczonej, Przyczyn takiego stanu rzeczy może być wiele.

Strony mogą określić zakres odpowiedzialności strony, która nie wykonała umowy przedwstępnej. Najczęściej w takiej sytuacji zostaje ona obciążona zapłatą kary umownej na rzecz drugiej strony.

Obecne przepisy pozwalają także na wystąpienie z roszczeniem odszkodowawczym wobec strony, która nie wykonała umowy przedwstępnej w ramach tzw. ujemnego interesu umownego. Podstawą prawną w tym zakresie jest art. 390 KC, zgodnie z którym jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, choć nie jest obowiązkowa przy tego typu transakcjach to jednak pojawia się dosyć często w obrocie prawno-gospodarczym. Stanowi ona formę zabezpieczenia przyszłej transakcji zakupu oznaczonej nieruchomości – przyszły nabywca zyskuje niejako gwarancję, że nie zostanie ona sprzedana innej osobie. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto jednak zadbać o prawidłową treść takiego zobowiązania – przed podpisaniem należy dokładnie zapoznać się ze wszystkimi postanowieniami umownymi tak, aby uniknąć ewentualnych nieporozumień i sporów.

Podstawy Prawne

1. Art. 394 Kodeksu cywilnego

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oznacza przejście prawa własności na kupującego?

Nie, ponieważ umowa przedwstępna powoduje jedynie powstania zobowiązania co do zawarcia innej umowy w przyszłości – w tym przypadku umowy sprzedaży nieruchomości.

Czy cena określona w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest ostateczna?

Nie, ponieważ w umowie przyrzeczonej strony mogą postanowić o zmianie ostatecznej ceny nieruchomości.

Czy strony mogą odstąpić od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?

Tak, przede wszystkim, gdy umowa przedwstępna przewiduje taką możliwość lub gdy wspólnie zgodzą się na rozwiązanie umowy za porozumieniem.

Jakie roszczenia przysługują stronie, która nie wykonała umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?

Jeśli umowa przedwstępna była zawarta w zwykłej formie pisemnej to strona ma roszczenie odszkodowawcze. Jeśli jednak umowa została zawarta w formie notarialnej to można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, nawet na drodze sądowej.

Czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie pisemnej?

Prawo wymaga, aby umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości przybrała co najmniej zwykłą formę pisemną.